新北法拍公告,新北市法拍公告,新北法院法拍公告

文／朱福山

戴德梁行董事總經理顏炳立，針對2024年台灣房市表現，他預估量縮、價緩修正，而無論總統大選誰當選，他認為買氣弱。

整體預售市場，建商為拚去化、保金流，則將更著重在行銷包裝，產品面則仍是小宅市場當道，坪數規劃不超過50坪為主，主流產品仍落在20坪上下，主要訴求低門檻，控制在民眾買得起的總價帶，而去年8月後因「新青安房貸」上路，帶動下半年房市買氣，但該買的都買得差不多了，今年是否仍助益房市交易，值得關注。

開發商態度轉謹慎

由於整體房市銷售受創，去化緩使得土地需求變緩，開發商不追價，而過往多數為降成本轉以合建、危老、都更等方式推案的建商，態度由積極變緩，開發投資將變更謹慎。

顏炳立更直言房價有望從天花板價往下修，在量、價、買氣不再創高的情形下，唯有價跌才會看見量；蛋黃區由於供給少，因此房價仍堅挺，只要合理價，他認為仍有少量的成交。

蛋白區推案量較大，買方若想等到合理價在出手，需要有成交時間拉長的預期心理，若房價有望下修5%，才可能有量的表現，成交時間也會快些。

房價已到天花板

他表示，去年他就預估房市「跌、緩跌、量縮」，現如今來看，確實量是縮了，不過很多人認為房價沒有跌，他說「實際上是跌幅極緩到感覺不出來，有些地方甚至是分2年跌。」他更舉例，若拿過去1、2年前買到的價格，以同樣的價格來賣，看看賣不賣得掉便知道。

最後，顏炳立回顧2022年，開發商推出的各類產品，天花板價已到頂，去年(2023年)再創高價，他認為是被總價掩蓋住單價，而2024年，他預估房市呈現「賣方等人，買方等價」的局面，整體買氣只剩「地段、環境及可及性」好的產品，才有可能表現亮眼，他更直斷2024年房市會熱是假的，會再漲是虛的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

PTT網友日前貼文指出台中多個地方房價似乎要衝破天花板，例如北屯區多棟預售社區穩站6字頭，少部分戶別甚至出現7字頭單價，甚至開始出現「不如直上七期？」的討論。仲介業者分析，七期在台中的「江湖地位」，如同信義計畫區之於台北，早期因市政特區、歌劇院、捷運、秋紅谷雙十園道綠地等建設，加上A辦大樓、國際高端精品大店百貨、米其林星級餐廳、蔦屋誠品等民間投資匯聚，發揮領漲威力，現在台中房市進入「後七期時代」，新興重劃區百家齊鳴，建商獵地競爭造成起跳價跳空開高，始終位於房市金字塔頂端的七期則因為可供開發的土地的絕對稀有性，和市政中心的無可取代性，享受「抬轎效應」。

遠雄房屋經理林建邦進一步分析，台中房市以北屯、西屯、南屯3區最熱，推案聚焦2500-3500萬總價帶的產品，這個區間幾乎沒有投資客，自住型換屋和瞄準地段前景置產為主，購屋會多方比較，對品牌實力及規劃設計也有相當要求，建商必須端出亮眼的規劃，在競爭激烈市場中力求突破。市場看好地段佳、品牌大、產品力強的中小坪坪數個案，擁有坐8望9，甚至挑戰三位數的實力。



豪宅林立的七期，近兩年推案趨勢走向中小坪數，創價能力備受期待，例如訴求七期市政北七路寶輝和大陸建設品牌街廓上唯一中小坪數預售案的「遠雄琉蘊」，規劃33~45坪七期稀有「新坪種」，加上七期豪宅都不一定有的「27層樓高無邊際泳池」規劃亮點，與七期百坪豪宅富人當鄰居，共享市政北七路門牌尊榮的地段力的誘因，吸引自營商、企業二代、七期二代、科技業、醫療業買方青睞。



「七期行情已經翻頁了。」預售業者坦言，在北屯南屯水湳紛紛創下高價的抬轎下，七期預售市場已經翻到8、9頁(8、9字頭)，價格認知還停在6、7頁(6、7字頭)的看屋客比例，從2023年年初的四成，到下半年已降低至兩成以下。七期豪宅接連以8、9字頭刷新台中的高價水位，隨8字頭以上單價漸成常態，在價格共識有感提高也助攻2023年第四季登場的「遠雄琉蘊」銷況升溫，2023年末最高實登已來到每坪86.26萬元，預估未來3個月在大選和年關促成的台商回流旺季，高價位成交趨勢會愈益顯著。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據最新公布的開工資料顯示，2023年前11月住宅開工數量為12萬戶，推出全年有機會站上13萬戶，雖然較2022年的14.6萬戶衰退，不過連續4年每年13萬戶以上的開工量，已經創下2009年統計以來的最大開工潮，主要原因包括房市需求暢旺、雙北以外區域崛起住宅需求增加，住宅型態由透天轉為電梯大樓有關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波開工潮與雙北外都會區崛起有很大關係，這些地方基期較低，加上市場需求被點火，外來工作機會增加，又有許多重劃區可以開發推案，加上雙北外的居住型態也從三代同堂的透天，變成有管理的大樓型產品，都帶動需求增加，開發商在這些區域推案順利銷售，更有信心買地推案，因此過去新北市推案最多，但近年台中市已經超越新北成為開工量最大的區域。



統計顯示，這波開工潮的高峰落在2022年，住宅開工14.6萬戶，2023年前11月住宅開工12萬戶，推估全年約13萬戶，有機會挑戰連續4年住宅開工量都在13萬戶以上，而2009~2019年平均每年住宅開工數量是8.3萬戶，由此可見這波量能的確十分強勁。



以區域來看，2023年前11月住宅開工數量最高的是台中市，共達2.7萬戶，其次則是新北市的2.2萬戶，桃園市的1.7萬戶，台南市則是超越台北市，開工數量達1.2萬戶，高雄市則是開工達1.3萬戶。



曾敬德指出，過去幾年開工大量，當時候房市景氣暢旺，加上自用需求穩健，銷售狀況穩定，不過有些科學業投資題材的區域，可能投資的比例就會稍高一些，另外平均地權條例上路也改變預售生態，新制上路後的自用當道，投資都轉向長期置產。

碳費徵收在今（2024）年上路，2025年依盤查結果開徵，不動產業者預期將墊高營造成本，恐刺激房價大漲15至35％，不過環境部指出，無論是營造業或不動產業都不是碳費初期規劃的徵收對象，再者碳費費率仍待審議，強調推升房價並非事實，且業者有藉此哄抬房價的疑慮。

▼環境部呼籲，不應以碳費為由哄抬房價。（示意圖／pixabay）

環境部表示，房價結構主要由土地成本、營造原料及銷售利潤等組成，營造原料成本約占房價的15至35％，其中與碳費徵收有關的部分，主要為營造原料成本中所使用的鋼鐵、水泥等費用，依據行政院主計總處公布《產業關聯表》分析，鋼鐵製品、金屬結構及建築組件等占營造成本約21％、水泥及其製品占約10％。

碳費是經濟工具，對生產鋼鐵、水泥等溫室氣體排放量達2.5萬噸以上之製造業徵收，碳費費率將包含一般費率及優惠費率，碳費徵收對象如果採行具體溫室氣體減量措施並達成指定目標，可提出自主減量計畫申請適用優惠費率，「經該部評估，徵收碳費對於房價的影響約1％」。

▼房價結構與碳費之關聯。（示意圖／環境部提供）

環境部進一步說明，聯合國氣候變遷政府間專家委員會（IPCC）去年發布的第六次評估報告（AR6）也指出，為達成長期淨零目標而進行必要減量投資的情境下，即使透過原物料生產成本的轉嫁，對於房價的影響也少於1％，與該部前述評估結果相呼應。

環境部指出，碳費費率審議會在訂定碳費費率時，會綜合考量包含國際碳定價實施情形及我國產業競爭力，也會進行相關影響評估，並妥善規劃其配套措施，以利相關轉型工作的推動。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行統計，國銀2023年房貸自新青安推出後，貸款餘額年增率恢復成長，但土建融貸款餘額年增率卻還在下滑，就全年餘額來看，多數公股銀行在新青安上路後全力搶進，但土建融新承作量上呈現年減，展望2024年，公股銀延續新青安為主力的房貸，土建融則提高風險管控。

公股銀主管表示，政府接連啟動房市管制，全力打炒房，引導房市健全發展，使得房貸餘額年增率持續下滑，但針對滿足自住首購需求，2023年也推出新青安，激勵一波買氣回升，部份公股銀順勢將不動產授信目標全放在房貸業務，搶攻優質首購族，房貸年增率也反轉回升。

反觀土建融（建築貸款）年增率，仍延續政府打炒房以來的下滑趨勢不變。公股銀主管指出，由於土建融有動工期限，在房價僵持下，建商選擇暫緩推案，對申貸也有許多考量，例如只要養地的建商，就會減少申貸。

公股銀主管說，與房貸業務相較，土建融在利息收入上對銀行來說絕對挹注較多，因此如果能承作優質土建融案，還是會積極爭取，並不會在土建融上「擺爛」。但為避免風險過高，會選擇大型建商、符合政策方向的都更危老案件等，就看各銀行各自盤算。

升息加打炒房政策，衝擊房市的同時也不利房貸壽險業務，呈現有感下滑。公股壽險表示，雖然市場預估金龍年房市維持「穩健」，房貸業務成長幅度有限，但以房貸壽險卻因可能降息、新青安帶動年輕族群買房等因素，進一步成長，可能開出小紅盤。房貸壽險2023年表現已比2022年好，部份達雙位數成長，預期2024年將會更上一層樓。

公股壽險分析，2024年房貸壽險動能，首先是下半年有機會降息，房貸族有多餘資金可運用，也就有餘裕規劃房貸壽險；其次金管會規定2023年7月1日起房貸壽險僅提供身故保障、無其他附約，也因此保費調降3到4成，房貸族負擔較輕，更容易規劃；三是新青安上路後，貸款期較長也會尋求保障；四是較年長的房貸族開始對後半生做規劃，規劃保障以免家人失去經濟來源的風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價居高、見回不回，在台北市購屋，單價百萬元愈來愈普及。據永慶房產集團調查，2023年台北市預售屋百萬單價交易比重高達46％，等於幾乎每2件預售交易就有1件成交單價破百萬元；電梯大樓成屋每坪價上百萬元的比重亦達16％，相當於每6件就有1件破百萬元，即使被視為平價產品的老公寓，2023年百萬成交比重也突破1％。

統計顯示，2019～2021年間台北市預售屋百萬單價成交占比僅約2成，不過2022年突破4成，2023年更高達46％。當時百萬單價預售案相當集中在蛋黃五區，除大安區約9成外，其餘信義、松山、中正、中山四區均約在3～4成，蛋白區僅有極零星個案。

不過經過這一波營建成本上揚、景氣多頭帶動，2023年北市大安、松山、中山等區百萬預售屋占比高達9成以上，信義區逾8成；過去認知的蛋白區，如士林、北投區占比也達5成左右，港湖地區約2～3成，即使萬華也有百萬成交個案出現，整個台北市僅剩文山區尚未有百萬成交的案例，高價現象從蛋黃區擴大至蛋白區相當明顯。

預售市場高價現象不僅快速外溢，更是帶動成屋及中古屋跟漲，統計顯示，2019～2021年間大樓華廈產品百萬單價占比僅約8％～11％，2023年已提升至15.8％，在大安區大樓產品成屋百萬單價占比高達51.5％，相當於超過一半電梯大樓交易成交單價突破百萬，即使在中正、松山、信義等蛋黃區也超過2成。此外，在大安區2023年甚至有超過1成的公寓產品交易單價站上三位數。

房地產業者指出，雖然台北市在這一波全台房市多頭中漲幅最小，但是百萬單價已不再是蛋黃區、精華區高端新屋產品所獨有，在土地取得不易、營建成本高漲，建商推案受限基地規模及總價考量傾向規劃更多小坪數產品下，百萬單價擴及至蛋白區，而預售屋領漲帶動的比價效應下，也使愈來愈多蛋黃區中古大樓、甚至老公寓，躋身百萬單價之列。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2024邁入嶄新一年，展望房市專家有話說，根據馨傳不動產智庫執行長何世昌的觀點，「一線品牌建商」的推案與銷售動態，將是今年的觀察重點，預期推案量將有放大趨勢。

何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，點名2024房市的觀察重點之一，可以注意「一線品牌建商」的推案與銷售動態，認為將迎來一波新的量能，而且案量與銷售將快速放大。

他解釋，2014下半年到2017年末，房市處於前一波空頭，這段期間只剩下降價案能活，其餘建案不分品牌銷量基本都不佳，幾乎處於全滅狀態，因此讓不少一線建商引以為鑑，在2022年末普遍預估2023年市場不樂觀，所以減量推案、甚至不推案，其中不乏國泰、元利、華固、長紅以及潤泰等都同步縮手。

何世昌提到，觀察2023年市況，結果並無預期的悲觀，由於品牌建商推案稀少，未能滿足市場需求，可能為2024年房市景氣埋下伏筆，因此可以預見的是這些一線品牌建商，在2024年推案量將快速放大，量能將有成長的可能性。

▼一線品牌建商的動向，是今年關注重點。（示意圖／Google map）

（封面示意圖／東森新聞）







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據《住展》資料，2023年新北市都更危老重建案齊發，2023年新北市重建新案全年上衝至總銷約800億元案量！科達建築董事長賴建程指出，不少建商先前看好已卡位全台人口最多的板橋區、新莊區、三重區等進行整合，板橋指標案「勝輝一邸」最新實價登錄每坪最高成交來到121.5萬元，坐穩新北豪宅王寶座，他估計，2024年將仍是都更危老改建回收年，新北老屋重建新案總銷有望突破千億元案量！

新北市2023年危老重建案量相較2022年增加逾3成，不僅以板橋區個案數量最多，總銷也超過百億元案量，蟬連新北一哥寶座，區內包括板橋新板特區、文化雙十生活圈、新埔生活圈、府中生活圈、江翠北側重劃區、亞東醫院週邊等生活圈，觀察實價登錄，近1年各生活圈、屋齡5年內的新屋房價以新板特區每坪115.4萬元最高，其次為亞東醫院生活圈每坪85.1萬元、江子翠捷運站商圈平均每坪80.1萬元行情。



賴建程指出，新板特區「勝輝一邸」每坪最高成交121.5萬元，捷運江子翠站「三輝玳門」也以每坪近104萬元名列新北豪宅榜單，捷運板橋站都更案「皇翔來青」2023年成交每坪逾95萬元，以及新埔商圈「佳元植」也站上每坪93萬元，顯見老屋重建後的身價水漲船高！



賴建程分析，板橋區擁有新板特區、新埔及江子翠商圈等最精華的地段，其中，又以江子翠捷運站、文化與雙十路商圈週邊為板橋購屋最熱的區域，因地理位置優越，兼具捷運一站、一橋進台北市的交通優勢，房價又相對北市親民，加上商圈發展成熟，銀行、美食、超市、診所等食衣住行完善，週邊除了有新北市議會、藝文中心、圖書館，還有明星學區、多座綠地公園，文藝氣息濃厚，被譽為北市大安區，不僅吸引不少北市外移的自住客，也是不少家長購屋首選。



賴建程說明，文化雙十商圈購屋指名度高，區域2~3房大樓成屋產品熱門，總價落在1800~3500萬元，屋齡10年內新古屋每坪約70~80萬元不等，除了成屋指名高，當地剛性客群穩定，新建案每每推出也都吸引不少自北市、新板特區外溢的自住客、換屋族。



而《住展》也表示，2023年以來北市房市買氣偏冷，但在置產型小宅輪番創價下，全市新建案價位仍持續攀高，原先的北市房價相對親民區萬華，也有危老重建案成交單價到百萬元大關，改寫區域新高，不過高房價也讓北市買盤持續往外流動，新北首環如板橋、三重、中永和等區，交通、生活機能完善區段的新案價位續攀高，又以板橋房市表現最驚人，皆屬老屋重建案，多以基地條件及建商深耕在地等優勢，吸引購屋族出手。

2023年倒數！住商機構統計旗下成交狀況後發現，12月交易量與11月相比略增5%，比去年同期增加31.5%，區域表現全面優於2022年，除桃園稍弱外，表現都比11月亮眼。

信義房屋表示，12月房市買氣未較11月增溫，仍較2022年同期明顯量增，統計全台門市成交狀況，以總價1000~1500萬交易占比最高，每4間房屋交易就有1間，總價1500~2000萬占比也較11月增加，反映市場上首購的剛性買盤穩定。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，8月新青安房貸上路後，買氣直線加溫，特別是低總價個案，成交相對亮眼。

值得注意的是，由於施工期拉長，找不到現貨的自用與投資買方轉進預售案，也分食了交易大餅。

桃園房市最弱 2房買氣旺

她指出，表現最弱的區域在桃園與高雄，桃園月減11.3%，年增6.5%；高雄月減7.8%，但年增23.7%，推估是買方轉戰預售或其他區域影響。

其餘4都各自精采，台北市月成長1.3%，年成長達24.4%；新北市月成長27.9%，年成長50.4%；台中月增6.8%，年增48.2%；台南月增6.1%，年增23.4%。

產品主力上，北台灣2000萬以下，台中1500萬以下，南二都1000萬以下，兩房以上規格依舊是市場主力，在總價思維下，高價區公寓反而逆勢成長。

房市上冷下熱 2000萬以內是主流

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年房市上冷下熱，全年移轉棟數有機會上看到30.3萬棟，下半年受惠平均地權條例上路後政策利空出盡。

新青安政策穩定首購買氣，下半年房市買氣維持平穩，今年選舉可能民眾預期選後房市政策也不會有太多利空，對於房市干擾有限，等到選後不確定因素淡化，開發商也積極籌備329檔期，可以期待農曆年後有一波小陽春。

統計顯示，全台成交占比最高是總價1000~1500萬元，也是首購族偏好的總價帶，新北市每3間就有1間成交該總價帶，桃園市占比超過4成，新竹地區則以總價1500~2000萬元成交最多，每3間交易就有1間。

台中市分布平均，總價700~1000萬、1000~1500萬、1500~2000萬交易比例接近，反應市場需求多元，低總價到條件較好的大樓需求都穩定。台南市以總價700~1000萬元交易占比最高，高雄總價1000~1500萬交易占比最多。

曾敬德表示，目前市場上買方需求穩定，條件不錯的待售房屋數量有點不足，房市仍維持高檔盤整，交易量能大致維持穩定。

年度買氣收紅 明年觀察政經變數

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，過往選舉多會影響買氣，不過今年受惠於新青安政策帶動，第四季買氣穩中有進，年底開出紅盤，寫下漂亮成績單。明年經濟表現雖然溫和成長，但在自用買方支撐下，預估明年應能延續今年下半年熱度，下半年政經變數增加，還需要再觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南、高雄2023年第4季及全年買賣移轉棟數出爐！南二都第4季買賣移轉表現均呈年月雙增！高雄第4季買賣移轉棟數為1萬09棟，季增11.5％，年增24.6％，為2023年表現最佳的一季，也是近2年最出色的第4季！台南第4季買賣移轉棟數創出8,306棟巨量，季增31.8％，年增66.8％，為台南首次單季移轉突破8千棟，堪稱史上最熱單季！

累計台南高雄2023年全年度買賣移轉總棟數，台南全年共為2萬4954棟，雖未超越2021年全年歷史最高2萬6752棟紀錄，仍締造出史上次高量！而高雄全年買賣移轉總棟數為3萬6266棟，比2022年略少851棟，為近五年表現最冷的一年。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄2023年上半年受台積電設廠一波三折議題降溫，加上央行5度升息及平均地權條例修法干擾，市場買氣趨於保守，不過隨著央行2023年6月開始利率凍漲，台積電8月確認導入2奈米新廠，穩定市場信心，緊接著新青安優貸上路，開始催熱不少買氣，雖整體表現不比2020~2021年台積電議題爆發年亮眼，不過，2023年下半年市場表現已逐漸解凍！而南二都受惠議題熱區大批預售案交屋潮，助攻移轉量驚人演出，尤其台南，永康區11月靠單案交屋衝出該區史上巨量、歸仁高鐵特區全年刷出近1500棟大量、新市12月單月就衝破等同一季的300棟爆量，也展現出南科效應帶來的強勁威力。



傳統購屋熱區實力超群 高雄三民、台南永康摘年度榜首！



觀察2023年全年高雄各行政區買賣移轉棟數，前三名行政區，由三民區一馬當先以5300棟居冠，年增11.2％，為全市唯一站上5千棟的行政區，楠梓區以3916棟居次，年減8.5％，鳳山區以3802棟位居第三，年減20.2％。



至於台南地區，2023年全年買賣移轉棟數前三大行政區，永康區高人一等以4533棟居冠，年增36.5％，為全市唯一突破4千棟的熱區，其次為安南區，以3313棟居次，年減12.9％，東區以2225棟位居第三，年增14.5％。



台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，台南高雄全年移轉最熱行政區，如永康、三民區皆為傳統購屋熱區，另外如高雄楠梓區等產業議題受惠區，皆展現出自住投資強勁需求，加上受大量預售交屋潮帶動，更助攻該區移轉表現出色，陳揚智說，南二都受豐沛建設利多支撐，雖房價漲易跌難，賣方讓利仍有限，但隨景氣復甦，回歸自住需求，買方該進場還是會進場，如高雄近期就傳出有預售案快速完銷，也顯示市場買盤仍在，觀望期結束，買氣將陸續出籠。



李家妮認為，依據中央大學台灣經濟發展研究中心，最新消費者信心指數(CCI)，「購買房地產時機」指標，已連續40個月保持樂觀，邁入2024年，雖有囤房稅2.0政策干擾，不過對多屋族影響較大，且相較中北部，南二都擁有多元交通建設、產業鏈與重劃區開發利多支撐，帶動議題區域買氣有撐，不過部分利多仍須發酵期，推估2024年上半年整體表現穩步向前，呈「量增價穩」。