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近期房市多空訊息紛雜，有人持續看漲房價，有人認為房市多頭已經結束。對於目前市場對2024年房市有哪些多空看法？而房市究竟會如何發展？專家則估計2024年房價「跌很難大跌」、「漲也很難大漲」，而交易量應該維持平穩機會大，想看房價大跌才買房的民眾，恐怕只能繼續望屋興嘆。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，目前市場對於2024年房市悲觀與樂觀情緒都有，也都各有依據，不過，目前房市已漲多是事實，量縮也是事實，今年雖有降息可能，加上有優惠房貸政策、綠色通膨等利多，但政府打炒房未鬆手、建商餘屋量大、房市價量背離、景氣未回溫等利空也在。

▼2024房市漲跌多空論戰，專家預期持平機會大。（示意圖／pixabay）

4大利空夾擊 房價推升力道漸弱

利空一、政府打炒房不鬆手

為防止房市被過度炒作，近年政府打炒房不鬆手，無論是房地合一2.0版、平均地權條例修法的預售禁轉售與私法人購屋限制、囤房稅2.0版或央行的限貸令，都使得炒房獲利難度增加、投資客淡出市場，房市持續大漲已不易。

利空二、建商餘屋量高、存貨壓力大

近年建商狂推案，但買氣跟不上供給，到2022Q4全國「待售新成屋」（5年內未售出的新建餘屋）已高達8萬2307宅，創史上新高，較2015Q1的4.5萬宅，幾乎快翻倍。目前新屋與新案市場都去化緩慢，未來一旦囤房稅2.0實施，建商很可能就會需要面對餘屋賣不掉、持有稅賦大幅提升的困境，很可能會出現降價出清的狀況。

利空三、房市價量背離

雖然2023年房市買賣移轉件數可望勉強守住30萬棟的大關，但與過去40萬件的交易量相較，仍在歷史的低檔區，特別是房價這三、四年，卻大漲3到5成，在「價量背離」與「民眾所得提升有限」狀況下，房市要攀升難度不低。

利空四、出口衰退、資金回流投資狀況趨緩。

台灣這幾年房價大漲跟台商資金回流、出口暢旺有關，但2023年政府推出的投資台灣三大方案「資金回流投資」狀況已明顯趨緩，2023年前11出口值更年減12％，國內外景氣不明、科技產品需求疲弱下， 資金回流與科技業發展題材已難如過去幾年那般強力拉抬全台房市，房價推升力道已越來越弱。

▼專家分析2024房市3大利多、3大利空。（示意圖／pixabay）

新青安＋降息可能性 有望提升買氣

利多一、政府釋出協助年輕人的購屋買房政策

目前政府左手打炒房（平均地權條例、限貸令、囤房稅2.0等），但右手也怕房市崩盤，更想幫助年輕人買房，因此提出了新青年安心成家方案，讓近期房市交易升溫，許多購屋族紛紛搶進買房，預計這效益無論選舉是否出現政黨輪替，相關支持房市政策都會持續，房市買氣低迷狀況將不在。

利多二、降息可能會推升買氣

因通膨趨緩，近年不斷調升、壓抑房市買氣的利率，終於可能在漲勢到頭後出現反轉，以美國來說，市場預計最快3月就可能出現降息，台灣若跟進，將有助於讓2024年新年初買氣就出現提升，甚至可能一路暢旺到年底。

利多三、綠色通膨

碳費即將開徵，建商蓋房成本上升，不少不動產業者宣稱，徵收碳費可能造成房價上漲15到35％，這也帶動很多民眾的預期漲價心理，房價欲小不易。

利多四、選後政府拚經濟，景氣有機會復甦

總統大選後，新政府為求表現，勢必全力拚經濟，相關建設等利多將持續釋出，而且，台灣科技業出口經歷2023年低迷後，隨全球景氣回升、庫存偏低的優勢下，有機會再啟成長動能，有利房價發展。

周昆立表示，目前市場對於2024年房市多空發展爭辯不休，難有一致結論，建議購屋者買房前要通盤了解一下目前整體房市狀況與未來可能影響變數，不須過度看漲或是看跌，因為，極端的發展結果總是不易真的遇到，只要保持著多看多比較，確認自己真的可以負擔再買房，後續無論市況如何演變，購屋者都可以處變不驚的面對一切。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2023年房市詭譎多變，平均地權條例修法上路，新北市豪宅單價卻仍由預售案推高天花板，板橋區預售案「勝輝一邸」單價再創新高，2023年10月揭露一筆單價121.5萬元的交易，新北市單價前十名社區除了「橋峰、雙子星」等老面孔，新科入榜則有基地原為國光客運站的「君麟」，成屋多年後銷售，以7字頭行情擠進新北豪宅排行榜。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，政府限制高價住宅貸款，並修法讓法人購買住宅改為許可制，抑制市場交易量，不過資金壓力大而賠售的賣方少，且預售價格持續創高，整體市場價格表現穩健。

雙北企業主喜愛，南部買方卻步



觀察實價登錄所揭露的成交資料，2023年新北市豪宅社區幾乎都位在板橋區，單價大多數在8字頭上下，預售案「勝輝一邸」所揭露的成交單價都在每坪110萬以上，成交總價都超過1億元，不僅推高單價，總價帶也向上攀升，板橋區指標豪宅「橋峰」每坪成交多在8、9字頭，2023年也出現總價1億元的交易，由此可見市場上財力雄厚的買方不在少數。



大家房屋板橋層峰加盟店店東江志亮指出，不動產選擇性信用管制限制高價住宅貸款成數最高4成，以新北市豪宅的總價帶計算，買方需要準備4千萬到8千萬的自備款，一般受薪階級難以負擔，因此買方通常為企業主，近年以電子相關產業居多，另一方面，平均地權條例修法後，法人購買住宅改採許可制，改變買方置產模式，個人名義持有的比例提高，此外，新北豪宅除了雙北買方詢問度高，近期也出現來自南部的買方，但其偏好的價位約在6字頭，對於單價8字頭以上的接受度低。



台北價高掛，新北顯親民



日前據報載，紅樹林指標豪宅「大隱豐盈海」出現買方一次包下2戶，總價1.5億元，其扣除車位單價約41.8萬元，單價幾乎是台北市豪宅的1/4，郎美囡分析，新北市高端豪宅雖然單價也在9字頭、甚至破百萬，然而比較台北市，就算是非豪宅，只要是新建案都在百萬上下，豪宅開價多在200萬元上下，新北市豪宅的入手門檻相對低，尤其法令及貸款限制下，豪宅買方需自備大筆現金購屋，故新北市能吸引企業主多方置產。

淡水近年來大型影城、雲門舞集、藝品書屋等駐點，大大提升淡水人文藝術生活環境，輕軌捷運以及淡江大橋、淡北快速道路的交通建設，可望解決交通壅塞的問題，讓淡水成為友善的宜居城市，吸引首購、換屋、退休等族群青睞，房地產成交量及入籍人數在新北也名列前茅。

永慶不動產淡水北新加盟店副理林君竹表示，淡海新市鎮房價在新北相對親民，加上政府去年推出青年安心房貸政策，讓年輕族買屋不在是夢想，首購族多願意以時間換空間，在淡水落地生根。

另外，也由於首購族的需求量大，中低總價產品成交速度快，不少多能在一周以內就成交。

淡海新市鎮以新市一路三段麥當勞作為起點，以輕軌站分成五大區域，分別為家樂福商圈、濱海路一段義山路口、海洋都心影城商圈、濱海路二段沙崙路口以及淡海國小商圈。

林君竹進一步表示，家樂福商圈為早期開發區域，附近有輕軌站、行政機關、運動中心以及明星學區，周邊店家林立，生活機能完善，為新市鎮的蛋黃區，主力商品為二至四房，價位依其建築結構、社區規劃，單價約在每坪28萬～43萬元。

家樂福商圈因屋主普遍惜售，一屋難求，因此出售物件少，目前成交量多集中在腹地大、屋齡新的中後段，中古屋跟預售屋行情落在每坪26萬～35萬元，以二至三房最受歡迎，二房坪數約25～32坪，總價750萬～1,080萬元；三房35～46坪，房價以1,200萬～1,680萬元接受度最高，買方多傾向購買已裝潢的房屋。

此外，「台北灣」系列、「海洋都心」等系列產品及大型社區，近年周邊店家招商成功，部分社區還有接駁車提高出入便利性，買方指名度提高，成交量也成長不少。

林君竹指出，未來可期待的商圈為是濱海路一段、中山北路二段及淡金公路等，由於目前營建署正辦理變更淡海新市鎮特定主要計畫，將約3.68公頃的倉儲用地，變更為產業專區，如果變更完成加上配套措施，將吸引更多產業進駐，創造就業人口，剛性需求增加，在交通設施連結產業及觀光，讓淡水新市鎮未來發展更具潛力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2023年房市開低走高，六都12月合計買賣移轉棟數年增16%，不過，全年度交易不理想住商機構依據六都地政局及民政局資料，統計六都家戶購屋比，2023年與2022年相比，僅台南市走揚，桃園市家戶購屋比在2022年高達5%，代表每100戶有5戶買房，去年跌至4.5%，買氣甚至低於疫情爆發前。台北、新北、高雄也都比疫情前的2019年還低。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，雖然去年第4季房市因青安貸政策催動，交易逐月回溫，但去年上半年房市因多重打炒房政策及升息衝擊，交易量陷入低谷，因此多數區域全年度買氣下挫。

家戶購屋比是指每100個家戶數中，有多少家庭買了房子，計算方式是房屋移轉棟數除以設籍的家戶數；家戶購屋比愈高，代表這個行政區的家庭購屋意願愈高、房市買氣比較好

綜觀六都家戶購屋比，2023年桃園市跟台中市為4.5%，同位六都之首，台北市2.5%、新北市3.6%、台南市3.4%、高雄市3.2%；台北、新北、桃園、高雄等四都，買氣不但低於2022年，甚至比疫情前的2019年還低，唯一正成長的是台南市，因前年買氣走跌，壓低基期，所以去年台南市全年買賣移轉棟數增加8.1%，買氣正成長。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，土地、營建成本高，新案價格沒有因平均地權條例新法下修，加上這次總統大選候選人不再聚焦打房，房價依然堅挺，使得觀望已久的買方陸續進場，讓去年底房市小陽春，略為扳回頹勢，預期今年能延續熱度。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲南市地政局公布去年第四季土地及建物交易量，與前季相較均有成長。（記者李嘉祥翻攝）

臺南市不動產交易112年第4季統計出爐，建物買賣移轉8306棟，與前季相較，建物交易筆數增加2004棟，增幅31.80%，而與去年同季建物移轉4980棟相較增加約66.79%；成屋市場交易，111年受全球通膨壓力影響，各國採取升息政策因應，加上內政部持續推動抑制炒房政策，平均地權條例修法上路，房市觀望氛圍濃厚，不動產交易量於111年第3季、第4季皆開始下滑，至112年第1季開始，整體交易量已見緩慢回溫趨勢。

市長黃偉哲表示，市府配合中央打炒房政策絕不手軟，禁止投機炒作，但歡迎合理投資大臺南，市府會務實且穩健地推動各項建設，準備好最佳狀態，積極招商，吸引產業進駐。

南市地政局說明，112年第4季建物第一次移轉3691棟，與前季相較，新屋移轉棟數增幅約為62.17%，與去年同季相較則增幅高達136.00%；本季新屋移轉佔比（新屋移轉占建物移轉棟數比）約44.44%，與上季相比，環比成長率為23.04%，與去年同季相比，同比成長率為41.50%。整體而言，受到近年大量申請建照個案陸續完工，新屋第一次移轉棟數從112年第1季到第4季皆顯著成長，至112年第3季建物買賣棟數則已超越去年同期交易量，並持續攀升。

地政局指出，本季土地買賣移轉13131筆，與前季相較土地交易筆數增加1339筆，增幅為11.36%，而與去年同季相較，土地買賣移轉筆數減少769筆，減幅為5.53%，建商一方面仍在使用過去儲備的土地推案，土地市場買氣較弱，另受打炒房政策影響，投資信心尚待恢復；進一步分析各行政區建物交易量前5名，依序為永康區2313棟、安南區1184棟、歸仁區748棟、新市區548棟、東區501棟，另「南科區域」（善化區、新市區、安定區）中善化區則以372棟位居第7名。以「新屋移轉佔比」觀之，南科區域3區及安南區等區之本季新屋移轉佔比皆逾50%，高於全市平均值44.44%。

地政局長陳淑美強調，市府不定期針對購屋預約單、買賣契約書及實價登錄情形進行抽查，於112年全年辦理預售屋查核共計46案，其中17案係聯合市府消保官、工務局辦理聯合稽查，力求匡正違規；根據地政局統計，112年預售屋查核案場中共計15案違規，違規率達3成，其中12案為契約內容未符內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項，另有3案則為紅單違規，於紅單中約定保留出售、簽約權利，或是未依民法規定視買賣雙方之可歸責性，約定定金返還。

陳淑美說，有關預售屋查核結果，地政局按季公布於地政局網站供大眾查詢；預售屋資訊及契約申報備查審查進度，可透過「預售屋早早查」系統查詢，地政局也會持續積極辦理不動產交易查核作業，做市民不動產交易安全保護傘。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新的一年，該繳多少稅？財政部部長莊翠雲5日接受《官我什麼事》的節目專訪時表示，政府近年推動所得稅制優化，2021年約有47%、305萬申報戶不用繳綜所稅，這是因為所得稅制優化方案增加了扣除額項目，或調高扣除金額，並不代表民眾收入低到不用繳稅。莊翠雲列出這「四大族群」的免稅門檻，也針對「囤房稅2.0」進行解釋。

財政部近年來持續推行所得稅制優化方案，透過大幅提高綜所稅的扣除金額，以及增加扣除額項目，減輕民眾的租稅負擔。財政部部長莊翠雲也在5日列出4大免稅的受惠族群：

１、租房的雙薪頂客家庭：綜所稅相關的扣除額度可達107.2萬元。

２、育有兩名學齡前兒童並與長者同住的租屋家庭：育有兩名6歲以下兒童的租屋家庭，且與年滿70歲、需要長照並領有身心障礙證明的老人家三代同堂，可扣除的金額超過200萬元。

３、單身租屋族：單身租屋族5月申報今年所得稅時，如果年收62.6萬元以下，可望免繳稅。

４、育有兩名學齡前兒童並在外租屋的小家庭：育有兩名學齡前兒童，且在外租屋的四口之家，如果年所得164.1萬元以下，即可免稅。

莊翠雲表示，除了減輕民眾繳稅的壓力，財政部也加速償債。以2016年至2023年為例，中央政府的債務還本合計至少7960億元，今年預計再還1150億元。她也強調，針對稅收超徵，財務部的解決方案首先就是減少舉債、增加還債，如果有賸餘，會累計到歲計賸餘，供未來的國家建設或緊急重大事件使用。莊翠雲也指出，囤房稅2.0今年7月即將上路，調整稅率是本次房屋稅條例的修正重點，目的是要合理化房屋持有者的稅負，全國單一自住者減稅，但多屋族會加重課稅，如果閒置空房，稅率將被調高2%至4.8%，且全台所有地方政府都必須落實。為避免地方政府在設計差別稅率時做做樣子，莊翠雲強調，財政部近日將公告課徵參考的基準，地方政府如果低於財政部制訂的基準，出現稅損的話，中央不予補貼；如果地方政府沒有制訂標準，則直接依照財政部的基準辦理。

消費者購買房屋往往會考慮地點、環境、格局、屋況等條件，其中建築物屋齡也是多數消費者所關心的一項指標。永慶房產集團統計2023年七都實價登錄交易資訊，台北市屋齡中位數為35.5年，即有半數交易案件屋齡超過35.5年，是七都最老，而新竹縣市屋齡最年輕，僅16.4年。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台北市是七都之中都市化程度最高的縣市，歷經長期發展，時至今日可供建築的大面積土地稀少，近年新建案多是採取都更、危老等方式辦理，但新增供給有限，因此屋齡30年以上建物比例居高不下，消費者購屋時可選擇的房子屋齡也偏高，今年交易案件中屋齡40年以上的占比高達37%，直逼4成。

除此之外，台北市的房價在七都中也是價格最高的縣市，在相同的預算之下，通常屋齡較高的物件也較有價格上的優勢，再加上通常屋齡偏高的房屋大都位於精華地段，因發展成熟，周邊生活機能完善，交通便捷，加上公設比相對較低，實際使用坪數實在，仍然相當受購屋族群青睞。

七都中位數屋齡最年輕的則是新竹縣市16.4年，其次是桃園市18.8年，新北市、台中市、台南市及高雄市中位數屋齡則集中落在24至26年之間。統計屋齡在15年內的交易占比，新竹縣市與桃園市二都有超過四成購屋者購買屋齡15年內的房屋，占比分別為46%與42%。

陳金萍表示，新竹縣市受惠於竹科大量就業人口帶動購屋需求，加上薪資水準較高，購屋客群年輕且購買力強，偏好購買較新的房子，「喜新厭舊」態度鮮明。至於桃園市，因近年來公共建設、重劃區開發等利多不斷，讓桃園市人口穩定成長，也吸引不少建商進駐推案，購屋選擇多元，吸引年輕族群目光，加上房價在北北桃生活圈中相對實惠，讓原本居住於雙北的民眾選擇南向購屋，首購族群需求強勁，偏好較新的房子，因此，成為15年以下住宅交易占比次高的都市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

自用住宅用地價稅率只有千分之2，不過若是「全戶戶籍遷出」，則已不符自用住宅用地要件，無法再享用優惠稅率，將自戶籍遷出次年起改按千分之10一般用地稅率課徵地價稅，地價稅增加4倍。

新竹市稅務局說明，自用住宅用地應符合土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記、無出租或供營業用、土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有等要件。

如因就業就學需要，必需將戶籍遷出時，至少應保留土地所有權人、配偶或直系親屬任何一人在原戶籍內，才能繼續適用自用住宅用地稅率，如將全戶戶籍遷出，即使有居住事實，也不符合自用住宅用地要件，應自次年起改按一般用地稅率課徵。

▼全戶遷出戶籍，恐讓地價稅額爆增4倍。（示意圖／pixabay）

稅務局舉例說明，A先生僅有一處新竹市自用住宅用地，因子女就學需要，於112年將全戶戶籍遷至台中親戚戶籍內，則A先生新竹市土地應自113年起改按千分之10一般用地稅率課徵地價稅；如新竹市戶籍內留有A先生本人或其配偶、直系親屬任一人設立戶籍，可繼續適用自用住宅用地千分之2優惠稅率。

稅務局提醒，若符合自用住宅用地條件尚未申請者，應於地價稅開徵40日前（9月22日前）提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用；適用特別稅率之原因、事實消滅時，也記得要向稅務局申報，以免經查獲而遭補稅及處罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

你可能聽過一種說法，父親那個年代房價親民，努力就有機會擺脫無殼蝸牛，因此有些年紀稍長的人，經常會把年輕人的辛苦生活，自然歸類為不努力的成果，近期Dcard就有文章抨擊年輕人貪圖享受，認為買不起房子是一手造成，意外掀起話題。

根據Dcard的文章，點名以前的人心裡只有努力工作，認為好好賺錢才能改善自己和家人的生活，直到現在依然在找商機，設法讓自己更有錢，閒暇之虞就是登山、露營、路跑等健康活動，反觀時下年輕人貪圖享受，還表示「終於知道為什麼這一輩的年輕人追不上物價房價」。

原PO強調，現在的年輕人很少思考未來，例如在公司宿舍的年輕人，明明薪資追不上房價，下班卻是吃美食、看卡通、打網路遊戲、打麻將玩撲克牌，很少人精進自己，即使邀請一同討論商業，對方也不太願意，世代差距很明顯。

▼原PO認為，年輕人買不起房子，不努力是一大問題。（示意圖／EBC地產王）

文章吸引留言，有人認同表示「想活出怎樣的人生，都是自己的選擇，每天躺在床上卻喊著賺大錢，怎麼可能成功？」、「你講得太寫實，一定有人覺得殘忍，但這就是社會現實，很難想像月薪30K在台北，還要有休閒費用等，買房子簡直天方夜譚」。

不過更多人認為，不同時代背景很難類比，例如房價走勢以及通膨速度不一，面對的挑戰也不同，還有人強調自己曾是大家口中的年輕人，當時為買不起房子感到挫折，直到今年已45歲,，依舊是在租房子，即使兼差3份工作也買不起台北，還坦言「我認為現在的年輕人，處境比自己年輕時更辛苦，這跟努力與否無絕對關係，反而是我們這些大人，應該思考留什麼給下一代，這才是重要的。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／蔣巧薇

為落實居住正義，新北市府積極興辦社宅，並透過容積獎勵、都更分回、多元社福等方式，增加各行政區的社宅數量，近期有板橋、土城、新店、泰山、五股等5處容獎捐贈的社宅陸續完工，約可提供120戶，預計2024年中開放招租。

板橋區江翠容獎社會住宅，位在華江一路，距離捷運江子翠站約900公尺，周邊有華江市場及河濱公園，共提供52戶社宅，規劃1房10戶、2房37戶及3房5戶。

土城區明德社宅位於學士路，社區內設有幼兒園及托老中心等公益設施，提供24戶社宅，分別有1房型12戶、2房型4戶及3房型8戶。

新店區斯馨社宅位於央北二路，距離捷運十四張站約650公尺，周邊有醫院、文教等設施，鄰近河濱公園及陽光運動公園，提供20戶社宅，分別為1房型11戶、2房型8戶及3房型1戶。

泰山區信華社宅位於坡雅路，為泰山第1處完工的社宅，鄰新泰國中，共提供14戶社宅，分別有1房型6戶、2房型1戶及3房型7戶。

五股成州社宅位於成泰路三段，鄰近洲子洋公園及五股國民運動中心，共提供10戶社宅，2房型及3房型各5戶。

新北市城鄉局表示，市府透過多元途徑增加社宅數量，目前已爭取到1,573戶社會住宅，營運入住中社宅共9處、399戶，5處容獎社宅陸續完工後，預計可再提供120戶，未來也將持續推動多元居住扶助政策，以社會住宅、包租代管及租金補貼多管齊下，為市民帶來更好的居住環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】