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建築老齡化帶動了「行人地獄第二篇章-社會危機」，說得嚴重一點，走在街頭要抱持著「生死由命、富貴在天」的決心，民眾上街儘量「走進騎樓、閃避大樓、抬頭張望、小心墜物」，這是因為台北房屋普遍老舊，建築物普遍面臨外牆磁磚嚴重剝落，哪天「命差、運不好」走在街頭，恐怕會被天外飛落磁磚砸中「輕則受傷、重則殞命」，台灣不動產物業人力資源協會理事長、台北科技大學不動產估價師學分班主任曾文龍表示，以台北市為例，截至2023年底，台北市屋齡30年且11層以上大樓共913棟，只有234棟完成申報，仍然有679棟約75％大樓未完成，曾文龍強調：「這是非常危險的現象。」

台灣社會被稱為「行人地獄」，走在馬路上的行人處處有危險！這是在形容老百姓在平面走路的危險。曾文龍指出，另外一種危險則來自天上來自空中，根本防不勝防，甚至有傷亡的危險。人在地上走，禍從天上來，真是太恐怖了！他回憶道，許多年前有一位女子跳樓自殺，卻壓死了可憐的賣肉粽老先生！數月前新北板橋發生政大年輕女學生在公車站牌等車，冷氣從空中墜落事件，可憐立刻香消玉殞！還有普遍最恐怖的台灣房子老舊，到處是30、40年、50年甚至是60年的老房子。「磁磚老化剝落傷人奪命的危機持續展開之中。」



磁磚掉落砸人的案例已經非常多了，時有所聞，但人卻非常健忘！磁磚掉落的外牆到處可見，可怕與醜陋極了！例如：

■2013年基隆高樓磁磚掉落，砸中婦人不治！

■2015年3月13日聯合報大樓外牆磁磚掉落，重達60公斤的磁磚當場砸中在一樓門口的女老師，造成一死一重傷的嚴重意外！

■2022年11月16日「永和某大樓外牆磁磚掉落！婦人路過，遮雨棚突塌，險遭壓！」

■2022年3月21日高雄市屋齡26年大樓外牆磁磚開始剝落，大樓在外牆中斷加設一整圈遮雨棚來遮擋防護，但從高處掉落的磁磚仍四處飛濺，險掉落鄰近馬路，並砸到路過汽車。

■2023年7月26日萬華一處社區大樓外牆嚴重剝落！住戶憂風大繼續崩塌！



曾文龍擁有房地產數十年資歷，他指出，幾十年前台灣預售屋流行貼磁磚，因為貼起來五花八門，賣預售屋廣告好看。現在幾十年過去了，磁磚也老化了，全台到處都有掉磁磚打死人傷亡的案例，走在馬路上，這是另外一種行人地獄。不只是平面上很危險，很多看不見的空中更是處處危險，而且房子愈來愈老，要重建需要跟許多屋主談判，非常不容易！因此大量的老屋繼續老化，磁磚繼續掉落，甚至還有大塊的花崗岩掉落的案例。



曾文龍指出，10幾年前到歐洲，看到許多古老的房子漆得紅黃綠，被稱為童話般美的建築，好看活潑極了，根本沒有貼磁磚。他們也不裝鐵窗，屋頂也沒有違建，也是好看和諧極了。但是，從台灣的空中看下去，到處都是違建的鐵皮屋頂，他越來越擔心磁磚掉落的危險。其實，台北市政府也重視這個問題，提出老化磁磚的處理機制，台北市政府建管處已訂定「台北市建築物外牆飾面剝落申請修繕及補助費用作業要點」，補助市民修繕建物外牆費用。」並指出「若因磁磚掉落傷及無辜，可依建築法第77規定，處建物所有權人或管委會，新台幣6萬元以上、30萬元以下罰鍰，且能連續處罰至改善為止。」然而被掉落的磁磚砸傷甚至送命的民眾何辜？！



曾文龍統計，危險外牆的申報截止日到2023年底，但是卻有多達75％大樓未申報，可能因為外牆檢測費用過高及檢測標準不一，使民眾寧可被罰錢，也不想或無力負擔大筆費用。曾文龍建議政府應該「出錢強制檢查！」台北市都發局統計2023年度依照規定外牆安全診斷檢查須於12月31日前申報，台北市屋齡30年而且11層以上的大樓共有913棟，目前只有234棟完成申報，仍然有679棟約75％大樓未完成。這是非常危險的現象。



如何緊急修補掉落的磁磚，關係到重大的傷亡，這是屬於幾十年來流行磁磚文化的事後補救了，往後還有許多新大樓要蓋，外牆如何美化，除了依據台灣的氣候環境嚴謹磁磚施工的工法與管理，曾文龍建議可以參考歐洲建築，選擇利用美觀塗料來裝置外牆。他說：「大家都說歐洲的建築宛如童話般的故事，其實施工方法非常簡單又安全！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

【文／李寧】當民眾賣房報稅時，是否能將裝修成本扣掉？能扣抵裝修費的話又須檢附哪些證明？倘若虛報金額的話會被抓包嗎？

事實上，自「房地合一稅2.0」在110年7月1日上路後，只要是個人出售105年1月1日以後所取得的房屋、土地，在申報房地交易所得課稅時，就適用房地合一稅新制，持有該房地期間所支付的裝修費，能包含在「可減除成本」中減除，但要留意的是，「必須有裝修事實，也須檢附憑證。」

一旦浮報費用，很可能就得面臨除了補稅之外，還有罰鍰的窘境。國稅局舉一案例指出，老王在111年12月間出售其同年5月間取得之房屋、土地，在申報個人房地合一所得稅時，適用「持有2年內出售的最高稅率45%」；此外，老王申報時列舉裝修費用230萬元，並出示估價單及統一發票當作證明。

房地合一稅2.0（持有期間）

適用稅率

2 年以內

45%

超過 2 年、未達 5 年

35%

超過 5 年、未達 10 年

20%

超過 10 年

15%

不過，當國稅局要他再提供裝修契約、給付證明以及相關裝修事證時，老王只拿得出數張房屋室內相片，無法提供其他證明文件。對此，國稅局又請他說明，交屋時房屋究竟有無裝修，還要提供相關的佐證資料。老王僅表示，交屋時只有冷氣機、床板及床墊等基本傢俱，也拿出交屋時照片，但這些照片明顯和裝修照片不一樣。最終他只好坦承無裝修情事，先前提供的都是不實單據以虛報費用。

國稅局剔除裝修費230萬，核定補徵45%共103.5萬（230萬元 x 適用稅率45%），還依虛報裁罰較高倍數，處所漏稅額額1倍來計算，補稅與罰鍰的金額加總一共超過200萬元，十分得不償失。國稅局提醒，納稅義務人辦理個人房地合一所得稅申報時，切勿心存僥倖以不實之契約書或統一發票等虛報裝修費逃漏稅捐，以免遭「連補帶罰」！

民眾出售房屋，房地合一稅2.0可扣除哪些費用？

針對房地合一稅2.0新制可減除的成本及費用，和眾會計師事務所官網上說明，可扣除的費用除了「取得成本」之外，其實包括買賣契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、購入時仲介費，還有房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息，都能認列減除成本。

當取得房屋之後，使用期間所支付的增置、改良或修繕費（俗稱的裝修費），但須同時滿足能增加房屋價值或效能，且非2年內所能耗竭，也能在減除成本中減除。

裝修費報稅應備文件：

1. 
   

   合約書或估價單及發票，發票應載明買受人及工程施作地址。

   
   


2. 
   

   支付費用款項之資金流程證明，如支票、匯款單、領現之存摺影本等。

   
   

和眾會計師事務所提醒，以裝修來說，目前普遍認定可以列入的項目，包含洗手台、馬桶、浴缸、水電管線、泥作、木工等。若像是鐵鋁窗、外推曬衣架、系統傢俱等則不能列入。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2024總統大選競爭激烈，各組候選人都對房市表態，政見幾乎一致傾向打房，令人好奇房價是否下修，但根據EBC地產王觀察，儘管部分網友認定，某些特定候選人上台對房市有影響，但多數還是覺得沒差別，就連房市大老此前受訪也認為，誰勝選都很難改變，主要是營造成本持續升，預估房價將維持「漲不動但沒有下修」，可能要等2025年後才有變化。

民眾在PTT論壇發文，還以「選誰可以降房價？」當作標題，自稱是一名無殼蝸牛，對選舉的捉對廝殺感到冷感，只想了解誰勝選之後，能夠改變台灣高房價問題，讓市井小民的自己可以安身立命。

原PO強調，台灣人存錢的速度，已經追趕不上房價的漲速，10年前根本無法想像是現在這種情況，因此讓自己對政治冷感，以前會為了理想去投票，如今只在乎買不買得起房子。

文章吸引網友共鳴，普遍都認為即使大選結束，誰勝選對房市都沒太大影響，還表示「房價應該不會降，只有漲多跟漲少的差別」、「台灣是資本主義，卻要房子不按照市場波動起伏？」、「誰上都不可能改變，如果有人幻想32K能買房，未免太天真」、「可以控制世界通膨的話，或許還有機會拉低房價，但可能嗎？」、「手上有錢難降！持平已經是最大奢望了」、「如果房泡沫了，你薪水就會變少，因為通縮了..還是一樣買不起房」。

▼房市大老認為，未來房價很難下跌。（示意圖／pixabay）

針對上述問題，EBC地產王曾採訪吉家網董事長李同榮，他認為各組候選人不論誰當選，對房市的影響都差不多，包括營造成本和政經局勢等，都讓經濟發展存在變數，觀察目前房價處於「以盤代跌」，房價漲不動但沒有下修，預期要等2025年後才會有顯著變化。

根據台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏的觀點，房價走勢受到營造成本影響，例如2024年開始課碳稅，一旦業界開始課稅，成本勢必反映到銷售端，還呼籲政府傾聽民意，追求國際趨勢同時也別漠視房價問題。

他強調，土地與建材是影響房價的兩大關鍵，如今地價高昂讓營造成本很難壓縮，課徵碳稅對業者如同雪上加霜，假設課徵碳稅，鋼筋水泥等成本預估增加1~2成，最終可能轉嫁到消費者身上，因此在這種情況下，未來房價很難下跌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

租屋族有福了！內政部開始著手規劃租屋法扶，只要符合「租金補貼」資格等弱勢，與房東進入訴訟時，內政部將提供法律文件撰擬等服務，預計最快今年下半年上路。租屋聯盟(租盟)大讚其政策，「林右昌領導的內政部，是能夠接納民間意見、展現極高效率的內政部！」

據統計，自2021年至2023年第3季，除法院調解外，各管道受理租賃住宅糾紛案件共計6,781件，換算每年平均約2,400件，其中包含押金返還、欠租、提前終止租約等。

租盟表示，「租屋糾紛」是租屋族困擾的議題之一，如房東提前終止租約因此被限時趕出家門、惡意抵扣押金、拒絕修繕與領取租補等問題，然而，碰上問題的租屋族，約8成只能自力救濟，且8成5選擇「退讓收場」。

租屋族之所以選擇退讓，除相對房東弱勢，畢竟面對訴訟成本，如律師諮詢、寫狀紙等訴訟成本，都非多數租屋族可承擔，故去年底租盟與OURs、崔媽媽基金會呼籲政府提供法扶，並透過立委江永昌積極協助，而內政部亦採納其意見，令人感到高興，租屋族的居住保障又往前邁進一步！

租盟說，「近期短短一個多月，政府先是通過《所得稅法》修正草案，讓租屋抵稅改列『特別扣除額』，此次又宣布『法扶專案』，足見政府之用心。」

不過，租盟也提到，「目前租屋市場中，仍有『市場透明化』、『引導空屋出租』目標有待達成，期望1/13大選後，新一屆政府與國會各黨派立委，能苦民所苦正視廣大租屋族的心聲，將『租得好』列為優先重要的工作！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

北市高房價外溢效應下，同時享有北市與新北市機能的「新北第一環」，成為雙北購屋民眾的重點關注區塊，新建案房價也持續推升，如今板橋單價已衝破百萬，網友們好奇，哪一區域最有可能接棒，成為下個破百萬的潛力區？

一名網友在PTT指出，隨著2024總統大選塵埃落定，房市不確定因素消散，加上國際景氣軟著陸，開始走復甦，還有降息的可能，房市走漲的機率高，因此好奇，在板橋之後，新北第一環第2個單價破百行政區，最有可能會是哪裡？並點名自己看好「新店、永和、三重」機會大。

▼台北房價居高不下，許多人會退一步往新北看房。（示意圖／pixabay）

對此，網友幾乎一面倒力挺永和，認為後續發展值得期待，表示「一定是永和，人口多、素地少，物以稀為貴」、「永和強在沒有低價區，全永和均價都高」、「永和確實條件很不錯，尤其是公園旁邊」、「永和擠歸擠，但位置得天獨厚，人口素質和學區也不錯」、「永和新建案已經9字頭了」、「永和地緣太好」、「新的都更案看有沒有機會」。

不過不少人也認為，新店、三重的潛同樣也不容小覷「短線看好永和，中長線看好新店」、「若討論均價，那當然是地少質均，全境都是高密度人口區的永和佔上風，但若是討論最高價，感覺新店、中和、跟三重都有特定建案特定戶別爆出破百價格的可能」。

▼永和已有預售案賣破9字頭。（示意圖／pixabay）

住展雜誌發言人陳炳辰表示，新北第一環蛋黃行政區來說，永和區的高房價有出於租屋市場推升與腹地較小的因素，但要論及豪宅型態則以新店為強，其在五峰、七張都有豪宅規格產品，如今還有裕隆城利多，且先前新聞傳出央北成屋案開出9字頭的排隊話題，如果要來到百萬豪宅，都添出線機會。

另外，同為第一環行政區的三重區，在驚見8字頭揭露後，也傳建商躍躍欲試9字頭，或也可為觀察名單，三重區在大案頻推，且買氣不錯，量推價增，後續還有市政建設進駐， 不無可能一掃先前地貌特色老舊複雜形象，又為一候選地區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北房價居高不下，使新北中古屋和預售屋市場蓬勃發展。而預售屋和中古屋的房價漲幅大不同。房仲業者根據實價登錄資料，盤點新北市 2023 年預售屋及中古屋交易量皆在 1000 戶以上的行政區，發現預售屋的房價漲幅均高於中古屋的漲幅。其中以三重區的中古屋和預售屋房價差距最大， 2023 年的均價價差將近 20 萬元。

以 2023 年中古屋與預售屋交易量來觀察新北市的房市買氣，三重區超過 5000 件交易，奪下新北市最夯購屋行政區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，三重區與蘆洲、五股和新莊區相鄰，且接近北市；不僅有重陽橋、台北橋、忠孝橋、國道等多條聯外道路，還有捷運中和新蘆線及機場捷運線行經，交通相當便利。區域內有大型的重劃區，如二重重劃區，而生活圈大致落在捷運線周邊，各項機能成熟，因此成了首購及通勤族群的熱門購屋區域。

此外，觀察 2023 年三重區的中古屋和預售屋房價，單坪價差將近 20 萬元。陳金萍表示，三重地區將有新北第二行政中心、東森電視總部進駐，兩利多將促進周邊發展並吸引人口移入，也帶動房價上漲。預售屋部分近三年已有接近三成的漲幅，目前每坪約在 62.8 萬元上下；中古屋則僅有 6% 的漲幅，與預售屋漲幅相差超過 20 個百分點，平均單價落在 45.4 萬元左右，房價相較北市便宜許多，雖然房價及漲幅與預售屋相比有些差距，不過區域內有重劃區持續發展，加上產業加持，未來中古屋房價仍有成長空間。

觀察新北市交易量 1000 戶以上行政區房價及漲幅，統計發現預售屋部分，近三年平均單價都有超過二成以上的漲幅！陳金萍說明，近年原物料、工資成本上升等因素，造成預售屋房價不斷上漲，加上周邊未來若有重大建設或大型產業插旗，使得預售屋房價隨之受到推升，而中古屋也會受到預售屋的推動進而拉高房價。

其中，林口區預售屋近三年房價漲幅高達 31.6%，而中古屋也因此受到帶動，房價有將近兩成的漲幅！陳金萍說明，林口地區發展迅速，交通機能上有國道 1 號和機場捷運，來往北市及桃園機場都便利；而目前發展核心大多聚焦在三井 Outlet、林口家樂福商圈。

此外，產業及重大建設也陸續挹注，如國際大廠 ASML 將進駐新北國際 AI + 智慧園區等，不僅帶來就業機會，產業聚集也促使商業機能更加完善。林口地區整體居住環境良好，住宅空間相對台北房屋較大，加上房價也相對親民，導致許多民眾置產於此。中古屋目前單價落在 35.7 萬元，預售屋則在四字頭左右就有機會入手，因此吸引不少雙北居民於此置產。

陳金萍建議，有購屋需求但預算有限的民眾，可以往新北市的熱門區域挑選，若無急需入住需求，並且看好建案周邊未來生活圈發展，預售屋也是不錯的選項之一；若有短期內入住需求不妨將中古屋列入考慮，因大部分中古屋周邊生活機能都還算完善。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

文／蔣巧薇

因租屋黑市的長年弊病，租屋族面對租賃糾紛時往往居於弱勢，多數只能吃虧認賠。為保障租屋族權益，內政部長林右昌透露，內政部已開始規劃租屋法律扶助，未來只要是符合租金補貼資格等弱勢租屋族，在與房東進入訴訟程序時，內政部將提供法律文件撰擬等服務，預計最快下半年上路。

據統計，自2021年至2023年第3季，除法院調解外，各管道受理租賃住宅糾紛案件共計6,781件，換算每年平均約2,400件，其中包含押金返還、欠租、提前終止租約等。

林右昌表示，現行住宅租賃糾紛雖可透過鄉鎮市區公所調解、不動產糾紛調處及法院調解等訴訟外糾紛受理管道解決，但房客仍須獨自面對訴訟程序，訴訟成本對弱勢房客而言更是難以負擔。

對此，內政部將開辦租屋法扶，當弱勢租屋族面臨苛扣押金、提前終止租約、強制搬離、要求房客不得申請租金補貼、報稅、設戶籍等房東不當手段時，助其維護自身權益。



內政部指出，申請租屋法扶須符合一定條件，例如符合政府租金補貼資格、符合法扶基金會無資力認定標準的民眾，才可提出申請。



此外，內政部自2019年起委託崔媽媽基金會免費提供租約檢視、租賃法令諮詢、糾紛調解協商等服務，累計至2023年12月底共8,578件，內政部也規劃擴大現行租屋法律諮詢量能，讓一般民眾遇到租屋法律爭議時，都能得到專業諮詢服務。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

縱觀這20年來的國內房市變化，多是向上的趨勢、房價也逐步成長，雖然2003年因SARS衝擊、房市歷經一波谷底後，不過之後再反彈，走了約10年多頭，2014年房市從高點反轉向下，市場又經過了約3、4年的休息及盤整，2018年台商逐漸回流、許多熱錢回到台灣，加上2020年新冠肺炎疫情爆發，美國為確保經濟不至於停擺，聯準會(Fed)採取貨幣寬鬆政策，多次降息，市場熱錢流竄，台灣也不例外，許多資金因而投入房地產，再加上原物料成本墊高，推升營造成本，造成房價大幅起漲。

台北市不動產聯盟協會理事長黃文雄表示，可以發現，國內幾波的房市變化，多與大環境、經濟面及景氣循環有關，屬於正常的市場運作機制，所以多年來房市、房價的上上下下，多屬於市場自行的正常調控與反應，縱使有政府政策干預，但長期來看，市場自行運作的主宰力道仍強。而政府於2016年推出房地合一所得稅制度，雖短時間內影響房市，但在稅負加重後，賣方自然將稅金成本加在房價上，自然也使得房價上來。



另外，政府為了打炒房，2020年推動健全房市方案，各層面政策齊發，包括央行升息、限縮不動產貸款金流、限制、購地貸款借款人須在18的月內開工，還有實價登錄2.0、房地合一稅2.0，以及《平均地權條例》修法調控預售屋市場。但這麼多政策出來，房價有降嗎？房價反而未降還持續向上。



黃文雄遺憾的認為，政府並沒有看到真正的問題，他說：「我們不反對政府適度調控房市、強化住宅資源，以讓市場更穩健，但癥結點是國內及國外整體大環境而牽動著房市，像是原物料成本大漲，土地成本也變高，加上國內營建業嚴重缺工，為了搶攻工人，連帶使得工資飆漲，這也是營建業與建築業者的痛苦之處。」



但政府多次政策並未真正對症下藥，反而傷害到建築業、營建產業、不動產業者，且反使得房價「越打越高」！黃文雄建議政府應該加速解決我國產業人才缺乏、少子化的問題，並力求產業升級與積極轉型，培養更多技術性專業人才，如此才可更提升年輕人與民眾整體薪資所得，才是緊要之事；至於房市，就讓其回到應有的市場機制吧。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園市不動產聯盟協會理事長陳文旺表示，桃園市目前的發展趨勢，隨著新任市長張善政提出「桃園新矽谷、亞洲智慧新都」願景，並延續前任市長鄭文燦以桃園、中壢、航空城為三都心，配套捷運、鐵路地下化打造「三心六線」完整便捷的交通網絡。在持續推動基礎建設與透過智慧科技創新應用中，近年來桃園是六都人口成長最多，是產業多元又發達的工商大城，同時享有國門之都的國際空港運輸優勢，國內各大公司不僅相中桃園的產業發展優勢外，也吸引國際各知名廠商的關注，皆紛紛前來鉅額投資，若與其他五都比較，相對而言，桃園已成為目前年輕人購屋、就業與逐步實現夢想的首選宜居宜業城市。

陳文旺回顧2023年桃園的房市交易概況，依桃園市「買賣移轉登記案件數量」、「土地、建物買賣登記移轉筆、棟數」、「預售屋成交價量統計」等統計資料，分別顯示目前桃園市不動產交易案件量及移轉筆、棟數皆穩定成長，自平均地權條例新法於2023年7月1日施行後，預售屋成交之價與量尚能維持穩定。惟整體市場交易後續，在目前建築人力短缺、原物料高漲的不確定變動因素下，仍須審慎觀察與因應。



展望2024年的新局，桃園勢必與中央合作、持續邁步向前。陳文旺則呼籲「政府不論在制定法令或推動政策時，皆應認真傾聽民意、理性和平與各界溝通化解對立衝突，並將願景積極化為行動力，以提升各產業鏈的價值及謀取永續發展，建構民眾、政府與產業間三贏的幸福城市。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】